年报点评|宝龙地产：规模初成 内外兼修【雷火电竞】

2024-11-25 15:45:01

骁勇善战者无赫赫之功，高调的“善谋者”宝龙地产于是以通过上乘的战略一步步构建自己的目标——有质量的快速增长。宝龙在其公司讲解中如此写到，“作为商业地产公司，专心于研发及经营高质量、大规模、多业态的综合性商业地产项目”。在“高质量、大规模、多业态”三个战略关键词推展下，宝龙厚积多年的内功在2018年喷薄而出。

2018年，宝龙构建合约销售额410.4亿元，同比大上涨96.5%。这是宝龙自2014年横跨百亿门槛以后，增长速度最慢的一年。另一方面，宝龙的武器库中还藏有两把利器——商业运营及酒店。

2018年，两大版块收益皆有有所不同程度的快速增长，与物业结转收益一起，构成了集团收益的“三驾马车”，带给了更加强劲的抗风险能力。规模外功初成，是宝龙修练质量内功的结果。宝龙的内外功，到底有何玄妙？快速增长将近一倍的销售规模当下，房地产行业集中度日益提高。

中国指数研究院2018年公布的《中国房地产百强企业研究十五周年总结》认为，“过去15年来百强企业淘汰率是80%，15年以来百强企业中还有20家企业回到这个名单当中”，行业竞争白热化程度可见一斑。在这种情况下，只有规模才是企业通向未来的桥梁。

对于仍然恪守务实经营策略的宝龙来说，在2018年之前对于规模的执着并不那么迫切。2014年至2017年，宝龙销售额填充增长率仅有为22.2%，在销售增长速度最慢的2015年，其增幅也不过34.3%。如此，宝龙花费了3年时间才从百亿规模茁壮到了两百亿。而到了2018年，宝龙一下横跨了两级台阶。

在同比快速增长将近一倍的销售额背后，是宝龙“有量却朴实有质的快速增长”。充裕的可售储备，独特的产品特性，项目运营管理效率的提高及走高的散户去化率，每一个因素，都是宝龙在刷新销售业绩新纪录的过程中不可或缺的。

对于住宅项目，宝龙对外回应，将采行“369”研发模式公里/小时研发效率，减缓周转及去化，整体获得较好的效果。从“合约负债”，即宝龙将预收的销售款作为负债算入的一项中由此可知，2018年宝龙的预收销售款大约为164.4亿元，是上期预收销售款但算入“客户垫款”一项中38.2亿元的330.6%。

宝龙的项目去化率，显然有较小提升。而这一部分，虽然算入负债，毕竟能当作灵活运用的资金。

在作为主业的房地产开发规模化成型时，规模带给的资源核心区效应，将为宝龙带给强力的现金反对。由不断扩大的销售规模带给的，是更高的结转收益。2018年，宝龙构建166.7亿元的物业销售收入，同比增加25.3%；因此推展总收入同比提高25.7%至195.9亿元。

同时，宝龙的毛利率由2017年的33.5%下降至38.5%；核心盈利约人民币25.79亿元，同比快速增长35%。2019年，宝龙将年度销售目标订为500亿元，在规模竞争激化、房企屡屡喊出出有千亿口号的当下，能坚决回头务实的发展道路，实属容易。

重仓长三角下的高转化率宝龙规模化顺利的另众多原因，在于其布局。“以上海为中心，耕耘长三角”是宝龙多年来的布局战略，这一战略早已在2018年初现效益。截至2018年底，对宝龙销售贡献较小的主要项目坐落于杭州、宁波、上海、海口、绍兴、温州及南通。有7个项目单盘合约销售多达20亿元。

在物业收益（住宅+商业）方面，宝龙在长三角区域分别构建结转金额与面积102.4亿元、73.7万平方米，多达了其他区域的总和。同时，长三角区域较高的平均值售价也拉高了宝龙整体的毛利率，使得其期内38.5%的毛利率沦为行业领先水平。宝龙方面回应，未来将之后坚决以上海为中心的长三角城市布局，不仅紧跟国家“长三角一体化”战略，长三角繁盛的区域经济，也为宝龙物业研发与商业运营，带给更好的电子货币空间及投资报酬。

期内，宝龙以11.5%的较低溢价率在浙江、江苏、福建等地追加29幅土地，总建筑面积大约574万平方米，全年总权益土地款大约为124亿元，平均值土地成本4337元/平方米。其中77%的土地投资集中于长三角区域，宝龙将持续深化长三角布局。

值得一提的是，在宝龙新的提供的29个项目中，可销售部分占到比85%，总货值近650亿元。这意味著，宝龙享有在短期内强大的土地所求能力，未来转化率安稳。截至2018年底，宝龙地产的土地储备总计超过2120万平米，平均值成交价为2486元/平方米，土地成交价均价仅有占到2018年销售均价的17.1%，成本优势引人注目。

其中，长三角地区土地储备占到比68%，一线、二线及三四线城市按面积区分，占到比分别为10.4%、48.9%及40.7%。2018年，宝龙亦减缓了项目建设的节奏，其开建物业面积超过了1280万平方米，占到总土储的60%，这一数字相比之下多达了2017年610万平方米，亦是首次多达千万。宝龙方面回应，根据公司推盘节奏，2019年大约有80个可售项目，合计902亿可售货量，其中长三角占到比75%。

由此看来，已完成500亿元的年度销售目标，对宝龙来说并不艰难。如果说规模化的顺利维持了宝龙今日的竞争力，那么土储的布局就是其未来现金流的最重要确保。了解传统商业 探寻新的商业模式随着市场的变化调控的加剧，传统的地产盈利模式不会发生变化，谦和型和平稳现金流一定是未来的方向。

2018年，宝龙在商业布局上更进一步，持有人用作投资的物业大约481.7万平方米，同比快速增长10.9%，袭港收益11.2亿元，同比快速增长31.3%。同时，公司期内的物业管理收益大约为11.3亿元，同比快速增长18.7%。

在宝龙期内新开设的3个商业项目中，厦门宝龙一城开业首日、次日客流量达30万人次，国庆期间客流量多达130万人次；公司的第三个轻资产项目四川江油宝龙广场，开业首日客流量约22万人次，开业前三天总客流量约55万人次。截至2018年底，宝龙谦和运营的商业项目已约39家，按平均值成本回报率为12.2%。2019年，宝龙还计划新开设7个商业项目，并有19.0%的土地储备用作建设谦和物业。

宝龙地产总裁许华芳在2018年业绩会上回应，“今年新的进7个商业项目的目标我感觉很难受，我们的节奏就是每年新的进5到7个商业项目”。同时，许华芳还回应，2019年计划新的进7个商业项目，质量比规模最重要，期望打造出更加多标杆项目。

未来两年，随着宝龙商场开办计划的实行，其谦和的商业项目将超过54家及61家。随着未来三年大量购物中心的集中于开业，及现有项目经营效率的提高，商业板块将保持稳定的快速增长，预期五年租费收益填充增长率平稳维持在25%。长年平稳的租金收益，将有效地提升宝龙对利息的覆盖面积。

随着宝龙商业布局的不断扩大，已享有了更为平稳的现金收益。但在未来风口将至之时，更加最重要的是具体未来的发展方向，沦为先觉者引导潮流。

宝龙于2018年提前布局转型迭变之路：2018年底，宝龙与腾讯达成协议战略协议，双方宣告在资源技术、商业经营、人工智能和大数据等领域达成协议深度合作，并牵头公布“纽扣计划”。以探寻新的商业为主题，该计划将基于腾讯对外开放的七种工具，将商业运营从消费者、商家和业主三个层面展开全方位数字化升级改建。

关于维持对新的商业未来趋势的持续探寻，许华芳曾回应：“商业将南北技术驱动、业态革新，仍然有线上线下之分，传统企业和互联网公司的相连与融合是大势所趋，这是一个更为非常丰富多元的未来。未来宝龙与腾讯等杰出互联网企业进行更加深度的合作，在商业地产领域的各个环节融合研究，联合打造出最领先的应用于成果，引领行业南北更加辽阔的未来。”多元磨练下的酒店运营“转录一切，多元磨练”是宝龙面临全新市场机遇接纳的政策，有了核心业务强有力的现金反对，公司才能从核心抵达，向外创意与扩展。作为宝龙收益日益最重要的组成部分，2018年酒店版块为其带给了6.8亿元的收益。

截至期末，宝龙在营酒店17家，其中自创品牌连锁酒店8家，通过打造出“艺珺”、“艺悦•精选辑”、“艺悦”自营艺术酒店品牌，增强“多元产业协同发展”战略格局。在宝龙未来三年计划开业的10余家酒店中，绝大部分是自营艺术酒店，并将尝试对外输入自营艺术酒店品牌，试水轻资产酒店运营。

许华芳回应回应，在酒店方面，公司未来不会月对外输入管理，品牌的输入是一个新板块。2019年，是宝龙地产上市十周年。

已初具规模的宝龙，在全新的“转录·磨练”策略下，能否如愿以偿令其规模与质量再进一步？拭目以待。

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